上海楼市会不会像深圳一样惨？

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深圳楼市真的很惨。
以2021年1-3月为基准，今年8月的房价跌幅普遍在15%左右，跌幅20%的小区比比皆是。
华强北的都会100小区，跌幅高达39.8%；福田百花的南天一花园跌幅更是达到55.8%。
刨除这些极端案例，即使跌幅20%也有一些家庭难以承受。


深圳一直是楼市杠杆率最高的城市之一。房价上涨时，杠杆会放大收益；房价下跌时，杠杆也会放大亏损。
如果你在2020年底买了一套1000万的房子，首付400万，贷款600万。
现在房价虽然只跌了20%，家庭资产却缩水了50%。想想家庭资产由400万到200万，是一种什么心情？
当然如果你是2018年之前买的房子，账面应该不至于亏损，眼看着自家小区贬值心里总会不爽吧。
如果你要卖房就会更加不爽：降了几次价房子还是卖不掉。


深圳近半年二手房成交量仅11572套，比往年均值跌了60%以上。
深圳大约有200万套商品房，按照上述数据计算，换手率只有1.16%，低到令人发指。
当然卖不掉的不只是个人房东，动辄拿几个亿营销开发商也卖不动房子。
八月份，深圳新房住宅成交2616套，环比下跌21%，同比下跌57.37%。


当然深圳楼市也光鲜过，2020年猛涨1万，那可真是炒房客的狂欢。
2021年2月份紧急出台二手房指导价，市场急转直下，直到今年出现了文初的惨状。
去年出台二手房指导价的城市不仅有深圳，还有同样高歌猛进的上海。
于是上海的朋友开始焦虑起来，上海会不会也变得这么惨？环线房产咨询
01

其实上海不是没跌过，只是很快就触底。

2021年2月份后，上海楼市开始高位下行；2021年8月份三价就低政策出台，楼市跌到谷底。

比如以上三个典型小区，都有不同程度的跌幅。
与深圳的持续下跌不同，上海到年底基本触底，春节后市场有所恢复。
同时，与深圳的全面下行不同，上海强势地段始终坚挺，从未下滑。
比如浦东的优质小区，浦西大宁金茂府这种标杆，完全没受到“三价就低”政策影响。
以上两个现象都说明上海基本面比深圳好太多。
“三价就低”是一个重大利空，市场短期下滑非常正常。能够很快就达到新的均衡，在新的平台上稳定发展，上海楼市的确较为健康。
深圳之所以戳穿底线，是因为这座城市太特殊，以至于楼市完全没有基础。


我们重新看一眼这张图，深圳2015年之前房子并不贵，基本就2、3万的水平。
2009年到2014年房价只上涨了7000元。
2015年传出一个大消息：深圳要成为第五个直辖市。
专家分析直辖后深圳完全可以对标香港，而香港房价已经高达20万以上，巨大的价格差瞬间激活楼市，深圳开启了“炒房模式”。
所以这一波涨幅是有水分的，并不是基本面向好。
这波大涨刚要结束，深圳迎来了“40周年”。又有大师预测中央将送给深圳“重大礼物”，比如版图“扩容”。面积扩大是一个重大利好，炒房氛围再次活跃。
直到2021年2月份彻底打死。

02

经过两次大涨，深圳荣获“炒房示范区”的称号：人民群众炒房最热情、楼市杠杆率最高、不规范的操作也相对较多。
其实城市基本面并没有那么理想。
众所周知，楼市已经进入存量时代，一二线楼市发展的核心动力是“外来人口”。

所以抢人大战中表现最优的杭州，楼市坚挺了好一阵；人口不断流失的东北，楼市每况愈下。
所以刺激政策基本都落脚在“放松落户”、“接触限购”等等，真正的本地人都不需要这种刺激。
近几年一线城市的外来人口争夺战中，深圳并没有很大优势。
深圳是一个“移民城市”，曾经凭借着无穷的经济活力吸引了大量“外来人口”，这也是深圳奇迹的根本力量。
那段时间，深圳先后诞生了华为、万科、腾讯、大疆等标杆企业，成为中国经济领头羊。
后来深圳经济遇到了一些瓶颈，其中主要制约因素就是土地资源不足。
北京有16410平方公里，上海6340平方公里，广州7434平方公里，深圳仅1997平方公里。
不仅如此，深圳还有大量土地不能开发，实际可开发土地只有70平方公里。
2020年台积电的12纳米芯片项目落户南京，南京一次性给了3000亩土地。深圳倒是想引进，兜里却没那么多土储。
土地少就会很贵，于是华为去了东莞松山湖，三星、奥林巴斯、爱普生也先后搬离深圳。
40年前深圳承担了改革重任，现在这个担子给了上海浦东。
2021年7月份，中央将社会主义现代化建设引领区的重任赋予浦东，很大程度是因为这里仍有大片土地。
我们寄予厚望的战略性新兴产业，无一例外都需要大量土地。



所以我们看到缺地的深圳，目前经济遇到一些问题。GDP虽然没有明显下滑，新增大型项目却少了很多。
产业上的问题很快就反应到人口上，人口增速也开始放缓。
以上问题大家都能看到，所以2020年才会形成强烈的“扩容”预期。当然希望后来落空，并没有给深圳多划一亩土地。
原因也很简单，华为去东莞，对于深圳来讲是利空，对于广东来讲无所谓，反正肉烂在锅里。
03

当然吸收外来人口不只是靠产业，一些城市凭借着发达的城市资源、优质的生活环境，也会吸引不少人前来定居。

而这方面恰恰是深圳的短板。
深圳一直是一个赚钱的城市，大部分人去深圳就为了赚钱，为了提升生活品质去深圳定居的并不多。
因为深圳太新了，虽然经济上是一线城市，资源上却没跟上。


比如医疗资源一直是深圳的短板。深圳一直流传着“在深圳赚钱，去广州看病”的说法，当时深圳只有十几家三甲医院，完全不够用。
经过不断建设，现在深圳有了30家三甲医院，依旧远远的落后于广州——大概是普通二线城市的水平。
即使到目前，深圳也没有专业的耳鼻喉科医院、肺科医院、皮肤科医院等等。
我买一套全国最贵的房子（深圳均价已经全国最高），过来享受普通二线城市的医疗服务吗？


消费上差距则更明显。
这是一线城市奢侈品分布，根据品牌影响力进行了综合打分，深圳得分不仅远低于上海，甚至也低于成都。
深圳好的企业很多，却没有形成非常高端的消费氛围，对周边城市富裕家庭的吸附力明显不足。
经济形势变化之后，经济内循环成为主基调，中央提出了打造“消费中心城市”，试图打破消费不足的短板。


很遗憾，深圳再次没有当选。说明不仅在民间，在官方定位中，深圳也不是承载消费的核心地区。
对其他地区富裕家庭的吸引力，一定程度反映在高端楼市的成交量。



2021年各城市豪宅成交量

深圳房子很贵，看单价已经是大陆房价最贵的城市。不过深圳的豪宅交易量却不大。
如果单纯的看对全国资源、人口的吸附能力，只有北京、上海称得上一线城市。
04

楼市中的活跃群体，还有一大部分是当地置换改善，这部分群体深圳又非常匮乏。
上海楼市置换群体有两类，一类是“动迁户”，一类是“老破小”家庭置换。
由于历史原因，深圳并没有太多老房子，动迁户就不可能成为购房主力。
更重要的是，深圳没有大量“老破小”沉淀财富。


我们拉取了贝壳网全部数据，深圳仅有523个1990年之前的小区。按照每个小区500户计算，仅25万个家庭。
深圳的老房子可能不止这么多，只是大部分都是城中村自建房，根本无法交易变现。
能够交易变现的，几乎都体现在贝壳网。


上海一直是全国最大的城市，近100多年人口都非常密集，于是留下了5000多个“老旧小区”。
同样按照平均500户计算，上海至少有250万套“老破小”可供交易。
按照套均300万计算，上海“老破小”总市值高达75000亿元。
即，上海楼市有75000亿元的潜在资金，随时可以加入市场；深圳却仅有7500亿，完全形不成影响力。
老房子比较少，次新房就成供应主力，深圳楼市门槛就高了不少。
贝壳网上15年房龄以内的小区，上海有3245个，深圳也有高达1071个。
门槛高，大家买房只能拉高杠杆，这也进一步推高了楼市风险。
上海2016年就将二套首付提高至70%，楼市杠杆率几乎全国最低，抵御风险能力比深圳强得多。
深圳产业遇到瓶颈，吸收新的人口有限；深圳宜居程度尚需要提升，吸收新的人口有限；深圳本地改善群体不多，没有形成强大购买力。
更重要的是，深圳享有一线城市最宽松的落户政策，大专生就可以顺利落户，能压榨的购买力几乎榨干。
不过深圳有一个巨大优势：当地人有超前的投资意识，机会来临时炒房群体迅速暴涨。
房地产供应量有相当滞后，需求推高、供应起不来，房价自然也跟着暴涨。
当潮水退去时，没有真实的购房需求支撑，楼市就容易发生震荡。
而且深圳楼市盘子也不大，容易激起更多水花。

05

深圳楼市的变动还有另一个难以言说的原因：短期不可能给予刺激政策。
深圳这两年背负着“炒房示范区”的帽子，当地领导也受到过中央批评，现在谁敢再把猛兽放出来？
即使是换了新的领导，短期内也会以史为鉴。
而且虽说深圳经济遇到一些问题，当地的优势还是非常明显——人口结构年轻，没有太多历史包袱。
所以深圳的财政状况一直不错，对土地出让金的渴求程度不如其他城市。
在二线城市纷纷抛出刺激政策时，深圳依然维持着高压，楼市自然很难反弹。
对照着深圳的特殊因素审视上海，几乎每一条都不存在很大风险，上海楼市相对健康得多。
上海对产业的吸附能力还在、有大量土地可供开发、有中央政策扶持、有对周边人口的吸附能力、当地有不断的置换需求。
更重要的是，上海楼市整体投资比重不高。客户需求无从统计，不过调研一下各大售楼处、各个中介门店就会知道，上海购房需求仍旧以自住为主。
而且自古江苏楼市看上海，现在苏州、南京楼市都不太景气，也需要上海的坚挺提振信心。
所以上海的土拍限制不断打开、新房限价不断放开、二手房核验价也有调整。
有这些因素存在，我们有理由对上海楼市抱以乐观。
当然上海也有移民导致的高端购买力流失、互联网企业裁员导致的中产需求不足，目前来看并不是决定性力量，具体分析我们后面论述。
至少可以明确的是，上海楼市不会成为下一个深圳。环线房产咨询


▼以上为正文

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